房地产的寒冬中,难过的不只有开发商,还有依附着它们生存的中介企业。在行业的凌冽寒风中,贝壳作为中国最大的房产中介头子,更能深切体会到寒冷。


5月5日,贝壳找房计划以介绍方式在香港联交所主板上市,高盛、中金公司为联席保荐人。此前,在美国资本市场碰壁的贝壳,已被列入“预摘牌名单”,因此只能另辟蹊径,回港寻求发展空间。


回望2020年8月,贝壳奔赴大洋彼岸上市,股价在几个月内一度冲击至79.4美元/股的历史最高点,市值高达900亿美元,超过万科、保利、绿地等房企的总和。那时候,不仅贝壳风光,地产也还在走上坡路。


如今,地产进入黑铁时代,新房、二手房市场全方位速冻,贝壳业绩也深受牵连,2021年净利润仅为22.94亿元,同比下降约六成。同时致使贝壳在美价值受影响,股价下跌至14.41美元/股,市值为171.7亿美元,跌幅超过八成。


在新房业务上,哪怕散布在全国各地的数以万计的贝壳顾问们,是微信朋友圈里唯一可与微商比肩的最勤奋的一批人。他们每天刷频朋友圈信息,贴身服务,车接车送,但促成交易却越来越难了。


而地产商为了节衣缩食,也捂紧了钱包。就连地产大哥碧桂园,也在业绩会上喊话要“强化自销,善用自有平台,减少对分销的依赖,降低渠道费用。”


一边是,越来越多开发商遭遇流动性危机,出现对中介机构拖欠佣金的情况,中介公司年报中,不断对这部分暂时收不回来的佣金做“坏账计提”。


另一边,叠加疫情反复影响,中介们的生意更是备受打击。在上海,那些停摆的门店,签单维艰,部分员工经受不住冷清的局面,甚至为客户们送起了菜。而另一部分员工则是彻底转行,有的回老家卖木门,有的卖装修材料,还有的去开滴滴。


业绩普亏


美股上市企业房多多的日子也并不好过。


去年,它实现收入9.42亿元,同比下降61.6%;净亏损扩大到12.03亿元,经营性现金流也为-6060万元。同时,其平台上服务的新房地产项目数量从2020年的5825个减少到2021年的3118个。


被称为“产业互联网saas第一股”、立志做房产界淘宝的房多多,曾经创下一夜暴涨12倍的资本神话,但如今却从山峰跌到谷底。


年初,房多多收到了纳斯达克的退市警告,称其收盘价已连续30个工作日低于每股1美元,后续须有所改善,才能维持上市地位。


世联行的年度成绩单也不甚理想,尽显颓势。2021年,其实现营业收入60.82亿元,同比下降9.52%;归母净亏损11.29亿元,同比下降1118.09%。


这家国内最大的地产代理公司将巨亏原因归咎于,大客户资金链崩溃,公司产生巨额资产减值致使。


尽管世联行未点名“大客户”是谁,但公司以往年报显示,这或与恒大集团有关。2020年,恒大以7.15亿元销售额占公司年度销售总额比例达10.64%,系世联行第一大客户。2021年,公司明确涉及恒大集团的权益性投资价值变动为-8500万元。


截至2021年底,世联行的应收款项仍有相当一部分源自恒大。年报介绍,世联行应收恒大集团及其关联方的应收款项合计12.53亿元,另通过间接投资持有其子公司恒大地产其他非流动金融资产为1亿元。


这两年来,世联行进行了大刀阔斧的转型,它不仅放弃收购同策,剥离小贷、长租公寓业务,还引入了国资珠海横琴,彻底染红,改变了传统中介代理商的定位,以抵御行业风险。


去年,陈劲松信心满满,在致股东信里写到:“阻滞世联行前行的几大障碍已经清除。”但“绊脚石”清除之后,该公司显然还没有缓过神来。


今年以来,地产“小阳春”迟迟未到,地产商的现金流难题仍找不到最优解,中介也在等待中继续饱受煎熬。


上述的世联行在第一季度,仍无法扭转局面,期内归母净利润为-2439.7万元,同比减少239.37%;经营活动产生的现金流量净额为-1109.83元,仍为负数,表明其“造血”能力还未恢复。


去年获得1.66亿元净利润的我爱我家,也因春节后住宅买卖市场回暖速度不如预期,以及疫情导致线下活动限制等影响,在一季度亏损了2.73亿元的营业利润。


而在3月,Q房网在公司内部发布了一则通知,针对上海门店持续亏损、无力维持正常经营的现状,为防止亏损进一步扩大,其拟定了《歇业实施方案》,关闭了门店。月内,也有消息称贝壳于进行新一轮人员优化,主要涉及二手和新房交易服务事业群。


引发热议的,还有保利与合富辉煌的“分手”。被地产商放弃的中介机构,正在迅速褪去前几年光鲜亮丽的“外衣”。


四年前,双方达成协议,保利以其持有保利顾问的100%股权,对合富辉煌旗下的合富中国进行增资,以换取合富中国增资后的43.9%股权。


合作重组完成后,合富辉煌与保利各自的一手及二手房地产代理业务,均交由合富中国独家经营。彼时,地产行业景气程度很高,房产经纪公司备受追捧,业内对这笔交易较为看好。


但今年4月上旬,合富辉煌发布公告称,它与保利在业务文化、组织架构及营运模式上存在差异,未能就整合等各个方面,达成全面共识。基于此,保利自感多留无益,便决定撤出合富中国。


双方“分手”背后,是合富辉煌去年的由盈转亏。年内,其归母净利润为-5.45亿港元,每股亏损为80.8港仙。这一次的亏损,约亏掉了其前两年归母净利润总和的81.6%,着实不是一笔小数目。


唇齿相依


如果地产开发业务是“皮”,那房产经纪业务,就是皮上的“毛”了。


皮之不存,毛将焉附,地产商陆续暴雷,背负着巨大的债务,且放宽的政策仍未真正传导至市场端;在销售不振的情况下,中介很难重拾昔日荣光。


中介公司在年报里面,多多少少会隐晦地提及,商业承兑汇票逾期未兑付、出现融资困难的“某客户”。自去年下半年以来,房企债务危机风暴,引发了泛滥的信用危机,迫使中介们计提损失,流失了大量的利润。


世联行便在财报中坦言,公司分析评估认为其应收款项减值迹象明显,应按单项计提预期信用减值准备,去年应收款项计提的信用减值损失,同比增加了10.41亿元;总计各项计提资产减值准备16.6亿元,对其归母净利润的影响是-14.36亿元。


房多多也特别提到,去年其坏账拨备突然增多,从2020年的6860万元增加至6.13亿元,猛涨了7.9倍。它自言以往的持续经营,已受到了各种因素的影响,目前“超出了控制范围”。


过去几年,地产商为了加快销售、周转节奏,有意提高佣金点位,与中介机构签下了不少大单,但眼下现金流吃紧,房企拖欠部分佣金在所难免,这极大地提高了中介公司的坏账风险。


但这并不是中介“失意”的全部原因。目前,业内部分企业主打的服务产品,有些也还在投入期,对他们的业绩贡献不大。


比如房多多,其主打的SaaS解决方案,去年的相关收入仅为1.2亿元,同比下降47.4%,占收入的比重从上年的9.3%提升至约12.78%。未来它将继续采取新的业务计划,引入更多SaaS解决方案,但运营成本和费用也会随之增加。


在国内,中介的商业模式,正面临着转型。针对一些中介乱象,“去中介化”“单边代理”的呼声较高,中介公司必须适应时代,提升服务质量;同时,他们也得利用物联网、大数据这样的新兴技术,来提高效率。


除了地产环境、自我转型等制约因素外,让中介公司碰壁的,还有境外的资本市场环境。


此前奔赴大洋彼岸上市的贝壳,于4月22日获知被美国证券交易委员会列入基于《外国公司问责法案》(HFCAA)的认定名单。


根据HFCAA规定,连续三年被SEC认定使用未能被PCAOB审查审计底稿的审计机构出具年度审计报告,SEC会禁止公司股票或美国存托凭证在美国证券交易所或场外交易市场进行交易。


2022年3月以来,已先后有5批共40家中概股公司被列入“预摘牌名单”。贝壳找房在市值巅峰时,曾一度突破900亿美元,超过万科、保利、绿地等房企的总和,但跌跌不休之后,其市值如今仅剩171亿美元。


去年年底,甚至有做空机构盯上了贝壳。


彼时,浑水发布报告称,“这是一个巨大的骗局,就像瑞幸咖啡一样。”贝壳从事系统性欺诈,收入造假,存在虚报门店、中介数量及房屋交易额的情况。其估计,贝壳二季度及三季度新房交易总额虚增约126%以上,佣金收入夸大了约77%-96%。


贝壳只能反驳,称浑水数据抓取错误,“存在大量事实错误、未经证实的陈述及误导性猜测和解读”。


外行玩家入场


二十年前,房地产行业空前繁荣,地产代理们穿着体面,游走在各大开发商间,深受欢迎。


在地产行业蒙眼就能挣到钱的年代里,地产代理跟着开发商扶摇而上,挣得盆满钵满。一些大代理商自己拿下上百套房,转手就能进账数千万。


但后来,地产代理行业“日薄西山”的言论早就不新鲜了。从“教会了开发商,饿死了自己”,到“被渠道全面吞噬”。人们眼里,如今代理行已然成为一条搁浅的鱼,在渐行渐远的海水中,等待窒息。


雪崩之下,没有一片雪花是无辜的。如今,模式占据优势的渠道方,在地产紧缩的大环境下,也备受挑战。


2021年下半年以来,市场整体成交量下降,导致门店和经纪人的业绩出现下滑,直接影响收益,收益降低导致经纪人出走,经纪人减少又影响门店业绩,最后陷入一个恶性循环。一些店东扛不住租金压力,直接关店了。


中介们在自身转型的同时,还要面临跨行者的竞争。去年以来,在全国各个城市的社区,挂着物业公司牌子的中介门店,已随处可见。


作为楼盘管理者,物业公司在房源信息获取上有着天然优势。物业工作人员在与业主的日常接触中,就可轻松获得房源租售信息。另一方面,由于常年和业主打交道,业主对物业公司的信任度也高于一般中介公司,粘性更强。


再者,物业公司做中介,由于没有门店成本,低佣金也是其拉拢客户的重要手段。曾有一位朴邻的资产管家便透露,他们的佣金也比传统中介公司低。


除此之外,还有“外行”玩家持续跨界入场。阿里、京东、腾讯、字节跳动等互联网企业也看中这万亿蓝海。


只不过,各家有各家的玩法,例如,京东成立线下门店“好房京选”,腾讯真金白银入股贝壳,而字节跳动则是收购了麦田房产。


行业紧缩的情况下,有人退却,有人进场,一番重构与整合之后,待到环境回暖,或许又将进入新一轮的竞争局面。


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